امروزه برای تسهیل همزیستی مسالمت آمیز ساکنان مجتمع های مسکونی و آپارتمان ها قوانین و مقرراتی تحت عنوان ثبت اساسنامه مجتمع مسکونی تنظیم می شود.
این سند حقوقی، چارچوبی برای تعامل و همکاری ساکنان فراهم می کند و ثبت آن نیز مراحل خاص خودش را دارد.
به طور کلی اساسنامه مجتمع مسکونی کوچک و بزرگ شامل بخش هایی است که جنبه های مختلف زندگی جمعی را پوشش می دهد و هدف از تدوین این مقررات، ایجاد محیطی امن، آرام و منظم برای زندگی می باشد.
در واقع با ثبت هیئت مدیره مجتمع مسکونی و تنظیم اساسنامه آن، ساکنان در قالب یک چارچوب مشخص موازین و مقررات ساختمانی را رعایت می کنند.
در ادامه با شرایط و نحوه انتخاب هیئت مدیره مجتمع مسکونی و ارکان مهم اساسنامه آن بیشتر آشنا می شویم.
- برای مشاوره رایگان فرم زیر را کامل کنید
اساسنامه مجتمع مسکونی چیست؟
اساسنامه مجتمع مسکونی در واقع مجموعه ای از مقررات و دستورالعمل هایی است که نحوه اداره ساختمان و تعاملات ساکنان را مشخص می کند.
این قوانین شامل جزئیاتی مانند ویژگی های ساختمان، ساختار مدیریتی و نحوه تقسیم هزینه های مشترک می شود.
اساسنامه را می توان به مثابه قانون اساسی یک جامعه کوچک در نظر گرفت که هدف آن ایجاد نظم و هماهنگی میان ساکنان است. تمامی افرادی که در مجتمع زندگی می کنند، اعم از مالکان و مستأجران ملزم به رعایت این قوانین هستند.
شرایط انتخاب هیئت مدیره مجتمع مسکونی
انتخاب هیئت مدیره مجتمع های مسکونی طبق قوانین مشخصی انجام می شود که هدف آن ایجاد شفافیت و عدالت در اداره ساختمان است.
در واقع قانون برای مجتمع های مسکونی با بیش از ۳ مالک، تشکیل هیئت مدیره را الزامی کرده که این هیئت، متشکل از پنج عضو اصلی و دو عضو علی البدل است که از میان مالکین و برای دوره ای دو ساله انتخاب می شوند.
از مهم ترین شرایط انتخاب هیئت مدیره مجتمع مسکونی این است که این افراد باید از طریق مجمع عمومی منتخب شوند. در این جلسه ابتدا رئیس مجمع انتخاب شده و سپس اعضای هیئت مدیره از میان مالکان یا افراد واجد شرایط دیگر برگزیده می شوند.
تعداد مدیران باید فرد باشد و دوره خدمت آنها معمولا دو سال است، هرچند امکان تمدید هیئت مدیره نیز وجود دارد.
همچنین یکی از اعضای هیئت مدیره نیز به عنوان خزانه دار انتخاب می شود که مسئولیت رسیدگی به امور مالی ساختمان را برعهده دارد
مجمع عمومی معمولا سالانه برگزار می شود و حضور مالکان یا نمایندگان قانونی آنها در آن ضروری است.
اگر چند نفر مالک یک واحد باشند، باید یک نماینده برای شرکت در جلسات معرفی کنند و نمایندگان باید وکالتنامه معتبر خود را قبل از شروع جلسه ارائه دهند.
نحوه انتخاب هیئت مدیره مجتمع مسکونی
نحوه انتخاب اعضای هیئت مدیره ساختمان کمی چالش برانگیز بوده و نیازمند رعایت اصولی است تا به نتیجه ای مطلوب برسد.
داوطلبان باید یک هفته قبل از مجمع، آمادگی خود را اعلام کنند و رزومه و برنامه های خود را ارائه دهند. این امر به ساکنین امکان می دهد تا با آگاهی بیشتری رأی دهند.
نکته قابل توجه این است که هر فرد تنها می تواند در یکی از سمت های مدیریتی مجتمع فعالیت کند. همچنین اگر عضوی از هیئت مدیره به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود، عضویتش در هیئت لغو خواهد شد.
روند ثبت هیئت مدیره مجتمع مسکونی به این صورت است:
- تشکیل مجمع عمومی: گردهمایی تمامی مالکان و ساکنان
- انتخاب رئیس مجمع
- تعیین اعضای هیئت مدیره
- مدت خدمت: معمولا یک تا ۲ سال، با امکان تمدید یا عزل
- انتخاب از میان مالکان: اولویت با ساکنان ساختمان است
تصمیم گیری نهایی با رأی اکثریت در مجمع عمومی است و آشنایی با وظایف مدیریت ساختمان برای نامزدها ضروری محسوب می شود.
وظایف رئیس هیئت مدیره مجتمع مسکونی
رئیس هیئت مدیره مجتمع های مسکونی نقشی حیاتی در حفظ و نگهداری اموال مشترک ساکنان دارد. این مسئولیت می تواند بر عهده یک فرد یا گروهی از افراد باشد که توسط مجمع عمومی ساختمان انتخاب می شوند.
مهم ترین وظایف هیئت مدیره مجتمع مسکونی عبارتند از:
- اجرای مصوبات مجمع عمومی
- نگهداری و مراقبت از ساختمان و تجهیزات آن
- رسیدگی به امور جاری مانند نظافت، نگهداری فضای سبز و زیباسازی محیط
- بیمه کردن ساختمان برای محافظت در برابر حوادث احتمالی
- مدیریت هزینه های مشترک و تقسیم عادلانه آن ها بین ساکنان
لازم به ذکر است که مدیران موظف به اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند، مگر در مواردی که این تصمیمات مغایر با قوانین کشور باشد. این افراد حق واگذاری مسئولیت های خود به دیگران را ندارند.
هزینه های مشترک به دو دسته تقسیم می شوند: هزینه های مرتبط با مساحت (مانند آب و گاز) و هزینه های غیرمرتبط با مساحت (مانند نگهبانی و نگهداری تأسیسات).
به طور کلی تمامی ساکنان، اعم از مالک یا مستأجر، موظف به پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک هستند و در صورت اعتراض به میزان هزینه ها، ابتدا باید به هیئت مدیره مراجعه کرد. در ادامه در صورت عدم رسیدگی می توان موارد را به مراجع قانونی ارجاع داد.
وظایف بازرس هیئت مدیره مجتمع مسکونی
در ساختمان های مسکونی، جایگاه بازرس از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این فرد که توسط ساکنان در مجمع عمومی انتخاب می شود، مسئولیت نظارت بر عملکرد هیئت مدیره را بر عهده دارد. معمولا یک بازرس اصلی و یک بازرس علی البدل تعیین می شوند که وظایف آن عبارتند از:
- بررسی دقیق امور مالی مجتمع
- هشدار به مدیریت در صورت مشاهده اقدامات خلاف قوانین داخلی
- حضور در جلسات مدیریتی بدون حق رأی
- اطمینان از پایبندی هیئت مدیره و مدیرعامل به مقررات و وظایف محوله
- اطلاع رسانی تصمیمات هیئت مدیره به ساکنان
- همکاری در جمع آوری هزینه های ماهانه
- برقراری ارتباط مستمر با اعضای هیئت مدیره
مجمع عمومی مجتمع مسکونی چگونه رسمیت می یابد؟
ثبت هیئت مدیره مجتمع مسکونی و به رسمیت شناخته شدن جلسه مجمع عمومی از منظر قانونی ملزم رعایت یکسری شرایط و ضوابط است.
مهم ترین شرط، حضور مالکانی است که بیش از نیمی از فضای اختصاصی ساختمان را در تملک دارند. البته اگر در نوبت اول این حد نصاب حاصل نشود، جلسه بعدی با هر تعداد شرکت کننده قانونی خواهد بود و مصوبات آن برای همه الزام آور است، حتی برای کسانی که در جلسه حضور نداشته اند.
برای حفظ اعتبار و قابلیت استناد به تصمیمات مجمع، ثبت اساسنامه مجتمع مسکونی و مستندسازی موارد ضروری است.
در واقع تمام مصوبات باید در صورتجلسه ای ثبت شده و توسط مدیر یا مدیران ساختمان نگهداری شود. علاوه بر این قانون مقرر کرده که تصمیمات اتخاذ شده باید ظرف مدت ۱۰ روز به اطلاع مالکانی که در جلسه حضور نداشته اند نیز برسد.
نحوه ثبت هیئت مدیره مجتمع مسکونی
مراحل ثبت اساسنامه مجتمع مسکونی و ثبت هیئت مدیره در مجتمع ها به شرح زیر است:
- برگزاری جلسه مجمع عمومی با حضور مالکان
- انتخاب رئیس هیئت مدیره مجتمع مسکونی از طریق رأی گیری بین مالکان
- تنظیم اساسنامه مجتمع مسکونی با توجه به قانون تملک آپارتمان ها با امضای مالکان
این نکته را مد نظر داشته باشید که ثبت اساسنامه ساختمان می تواند به بهبود نظم و هماهنگی در مجتمع کمک شایانی کند.
اگر مایل به کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه هستید، می توانید با متخصصان ما در موسسه ثبتی ثبت شاخص مشورت کنید و مشاوره رایگان دریافت نمایید.
کافیست از طریق شماره تماس ۲۸۴۲۱۸۸۰-۰۲۱ و واتساپ سایت با ما در ارتباط باشید.
جزئیات اساسنامه مجتمع مسکونی
اساسنامه مجموعه مسکونی سندی حیاتی است که جزئیات مهمی را در بر می گیرد. این سند معمولا به چند فصل اصلی تقسیم می شود:
- مشخصات مجتمع: این قسمت شامل توصیف دقیق زمین و ساختمان های مجتمع است.
- ارکان مجتمع: در این بخش، نهادهای اداره کننده مجتمع، نحوه انتخاب آنها و حدود اختیاراتشان مشخص می شود.
- امور مالی مجتمع: تمام موارد مربوط به هزینه ها، از جمله شارژ ماهانه، مالیات و هزینه های تعمیرات در این قسمت ذکر می شود.
- حقوق و وظایف مالکان مجتمع: قوانین زندگی در مجتمع و وظایف ساکنان در این بخش تعیین می شود.
- سایر مقررات مجتمع: مسائلی مانند بیمه ساختمان، شرایط خرید و فروش واحدها و ضوابط اجاره نیز در این فصل از اساسنامه گنجانده می شود.
جمع بندی
زندگی در مجتمع های مسکونی چالش های خاص خودش را دارد و گاهی اوقات شاهد اختلافاتی بین ساکنین هستیم که ریشه در عدم آشنایی با اصول زندگی جمعی دارد. این مسئله زمانی مهم تر می شود که افراد از قوانین و مقررات حاکم بر این نوع سکونت آگاهی کافی ندارند.
برای حل این مشکل لازم است که برای ثبت هیئت مدیره مجتمع ساختمان اقدام کنید و سپس با ثبت اساسنامه مجتمع مسکونی، مجموعه قوانین و مقررات مجتمع و حقوق و وظایف ساکنین را مشخص کنید تا چارچوبی برای زندگی مسالمت آمیز ساکنین فراهم شود.
اگر شما نیز قصد ثبت رسمی اساسنامه ساختمان را دارید می توانید پروسه انجام آن را به ثبت شاخص بسپارید. موسسه ثبت شاخص با بیش از سی سال تجربه در امور ثبتی، بهترین همراه شما در این زمینه خواهد بود.
